■ 采写： 本报记者 张渊腾
市人大代表陈军作客梧州零距离网直言梧州楼市———
● 梧州房地产业绝对不是暴利行业
● 房子即使卖到每平方米3200元，利润也是非常低的
● 梧州基本不存在炒房的环境和空间
● 如果还有每平方2700～2800元的房子应该马上去买
● 物业费加价是社会潮流，是必须要涨的
在梧州市“两会”召开期间，市人大代表梧州丰业房地产开发有限公司董事长兼总经理陈军先生作客梧州零距离网，与广大网友对话交流。对于网友关于梧州房地产业发展现状以及前景的困惑，陈军从个人的角度一一直陈自己的看法。
房价回调可能性大
说到楼市，网友最关心的莫过于房价。
一个网名叫“左右”的网友问，从去年开始梧州房价不断攀升，老百姓是否具备这样的承受能力，今年梧州的房价趋势如何？
陈军说，自从住房体制改革以来，老百姓的住房面积需求大幅增加，而且现在房价每平方米均价已经涨到3200元。因此，要在短时间内满足每一位老百姓的住房需求，仍是一个非常困难的问题。建议政府能多开发一些经济适用房和廉租房，这样的举措虽然不一定使每个人都能拥有属于自己产权的房子，但的确是一个解决老百姓住房问题的途径。
对于2010年梧州的房价趋势，陈军认为短期再上涨的形势不容乐观。
他说，一方面，梧州自从2006年开始拍卖出让的一批住宅建筑用地在2009年下半年开始陆陆续续开工建设，这将给2010年的住房市场供给大量的房源，如果没有强劲的市场需求来消化的话，短期内很可能形成供大于求的局面。
另一方面，刚进入2010年，又碰到了国家信贷政策的调整，特别是二套房贷的提高和对房地产信贷支持政策的收紧。它影响的不仅是梧州的房地产业，更是整个中国的房地产业。现在很多人不是没有房子住，而是要找更好的房子住，需要的是改善性住房。而政策调整后，购买第二套房以上的首付比例由原来的20%提升到40%，这就意味着首付的钱将增加很多。在这两方面的综合作用下，房价肯定受到冲击，但这个冲击的大小是要看区域的。
如在南宁，由于其特有的市场特点，回调的可能性很小。但在梧州，估计2010年梧州房价回调的可能性很大，如果真有这种回调机会的话，希望大家踊跃买房，一定没错的。
对此，有网友问，这个回调空间有多大呢？陈军说，能降多少一时还说不准，不过如果还能看到每平方米2700～2800元的房子真的应该马上去买，因为目前新拍卖的土地成本价基本上到每平方米2700元了，即使梧州的房子卖到3200元每平方米，也已经是非常低利润的。梧州的房地产业，即便是房价不降，它也绝对不是大家所说的非常暴利的行业。
炒房的空间不存在
对于最近不断上涨的房价，很多网友怀疑其可能存在虚涨成分，甚至有炒房行为的存在。一个叫“关注梧州”的网友问，梧州的购房者，是投资的比较多，还是自住的比较多？
陈军说，在我看来，目前梧州楼市的住房空置率并不高。2009年可以说是一个推盘和销售的高峰期，那个时候推出的房源到现在已经卖得七七八八了。在梧州炒房这个概念，我认为基本是不存在的。因为目前梧州的总体房价水平比较平稳，价格也不算太高，绝大部分购房者所买的房子主要都是用于自住，有明显的刚性需求印迹，基本不存在炒房的环境和空间。
而一个叫“春天”的网友问，现在的年轻人都很希望能够拥有一个30～50平方米的小户型单间，不用花很多钱，就能拥有一个独立的空间，这样的小户型在梧州的投资前景如何？
陈军说，户型面积在30～50平方米的房子在南宁非常流行，丰业房地产在南宁也做了两个这样的楼盘，目前梧州也在规划有这么一个项目。
但从整个市场来说，梧州这种户型的房子还是非常少的，因为市场需求总量不是很大。梧州不像南宁，南宁的流动人口非常多，市场对这种户型的房子需求非常大，开发商也很愿意去开发这种小户型。而梧州这个群体不大，无论是自住的，还是投资的，市场空间都非常有限，所以很多开发商没有很刻意地去思考这个问题。
物业管理是亏损的
在谈论住房问题的同时，很多网友还把话题延伸到物业管理方面。一个叫“直通车”的网友说，在网站论坛上有人反映，就城中花园的丰业物业公司物管费加价的事，物管处与小区业主委员会闹了矛盾，关于这件事你有什么看法？
陈军说，在物业管理这一块，他希望得到一个公正的说法，这个行业需要整个社会的认同。现在很多业主认为，我交了２毛多钱一个平方米的物业管理费，就应该享受五星级的服务标准，那是不可能的，要达到五星级的服务标准就应该是五星级的收费。更有甚者，连物业管理费都不交，这从物业管理的角度来说是很难开展工作的。
目前，梧州的物业管理的收费标准是很低的，物业管理是亏损的。现在物业管理公司聘请人员的最低工资标准已经大幅上涨了，过去请一个保安，四五百元就行了，现在起码要九百多元。如果工资低，肯定请不到较满意的物业管理人员。所以，对于物业管理费加价这个问题，这是社会潮流，是必须要涨的，客户的要求高了，收费就要相应地增加，这是非常合理的。
当然，也不可否认物业管理公司的个别从业人员存在素质偏低的情况，这些人难免有讲话不注意得罪业主的时候。当这种情况发生，必须要双方共同包容和理解，这样才有小区的和谐。业主在维护自己利益的同时，也要多体谅物业管理的难处。
